宅第風水不利的因素主要包括以下幾個方面：
地形與環境：住宅周圍的地形和環境對風水有重要影響。例如，住宅位於陡峭的山坡上或靠近懸崖邊，可能導致氣場不穩，影響居住者的健康和運勢。此外，住宅附近若有高壓電線、垃圾場、殯儀館等負面環境，也會帶來不良的氣場。
房屋格局：房屋內部的格局設計對風水至關重要。例如，門對門、門對窗、廚房與衛生間相對等布局，容易導致氣場紊亂，影響家庭和諧與健康。此外，房屋內部的尖角、橫樑壓頂等設計也會產生煞氣，對居住者不利。
光線與通風：住宅的光線和通風情況直接影響氣場的流通。光線不足或通風不暢的房屋容易積聚陰氣，導致居住者情緒低落、健康受損。相反，光線過於強烈或通風過猛，也可能導致氣場不穩。
水源與排水：風水學中，水代表財富與運勢。住宅附近若有污水溝、臭水塘等不良水源，或房屋內部排水不暢，容易導致財運受阻。此外，房屋內部的水龍頭漏水、水管破裂等問題也會影響風水。
家具擺放：家具的擺放位置對風水也有重要影響。例如，床的擺放不宜正對門或鏡子，沙發背後不宜懸空，書桌不宜背對窗戶等。這些不當的擺放方式可能導致氣場紊亂，影響居住者的運勢。
顏色與裝飾：住宅的顏色搭配和裝飾風格也會影響風水。過於陰暗或過於鮮艷的顏色都可能破壞氣場的平衡。此外，裝飾品如刀劍、猛獸畫像等帶有煞氣的物品，也可能對居住者產生負面影響。
歷史與氣場：住宅的歷史背景和氣場也是風水的重要因素。如果房屋曾發生過不吉利的事件，如兇殺、火災等，可能會留下不良的氣場，影響居住者的運勢。
綜上所述，宅第風水不利的因素涉及地形、格局、光線、水源、家具擺放、顏色裝飾以及歷史氣場等多個方面。合理調整這些因素，有助於改善住宅的風水，提升居住者的運勢和幸福感。